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          降房價是個偽命題?

          來源:秦朔朋友圈
          日期:2022-05-09
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          天下苦房價久矣。

          4月21日,中國人民大學教授吳曉求在博鰲亞洲論壇媒體見面會上說——“中國房價太高,讓年輕人非常有壓力,透支了幾代人的財富”。

          吳曉求表示非常不喜歡中國房地產價格這么高,讓年輕一代非常有壓力。中國的未來在于年輕人,但房價把未來幾代人的財富都透支了,雖然紙面財富增加了,但實際上那是沒有意義的,它和金融資產不一樣。中國一線城市房價從5000元漲到1萬、2萬,需要10年、20年的時間,但從5000元到5萬、10萬,只用了3、5年的時間,這非?植。

          吳曉求舉例稱“比如現在北京有一套房子150平方米,四環邊上要1500萬元,人的一生賺1500萬元很難,一年收入40萬元不吃不喝要40年,而40年后已經退休了!

          能在北京買房的人畢竟是少數,能買150平的房子的更是少之又少,年輕人要在北京買房,要么是把兩個家庭都透支干凈,要么是搭上了造富的快車,余下來的都是苦苦掙扎在是要逃離北上廣,還是繼續堅持“北京夢”的弱勢群體。

          吳曉求講出了中國房地產的現狀,但他給出的方案卻沒有太多參考價值。吳曉求說,現在的住房貸款利率也有點高,房貸利率和房價要下來,政策的重心是要讓年輕人有希望!艾F在年輕人有這么大的壓力,不得了。需要有辦法解決這個問題,比如迅速擴大廉租房的規模!

          現在的問題,真的只是貸款利率問題嗎?擴大廉租房規模能解決問題嗎?

          首先,房貸利率不是重點。房貸利率再怎么高,現在也只是在5.5%左右,何況如今政府開始救市,利息下行,相比于令人望而生畏的房價,利息其實不是讓年輕人痛苦的。舉個例子,原價1000萬的房子,房貸利率1%,與房價500萬,利率加6倍到6%,哪個給年輕人的壓力更大,相信大家都清楚吧!

          其次,擴大廉租房能解決問題嗎?廉租房在今天只能是作為補充,是給那些買不起房的弱勢群體提供安居樂業兜底的,如果真要學新加坡將廉租房、公租房作為主導,那就可能要將整個房地產體系推倒重來。政府真有那個決心,市場也不允許吧,中國的城市化已經走過了最快的階段,賣地數量和房子存量已經非常龐大,如果真要廉租房壓過商品房,這些存量房和地要怎么消化?

          更重要的是,建廉租房既沒有動力,地方政府也沒有這個實力!

          所以,根本的還是要降房價。

          降房價是個偽命題?
          吳曉求也講到了降房價,但是他沒講怎么降。他當然不是不知道,而是不能說。

          中國的房價成本大致可以分為四個部分,分別是土地款、稅費、建安成本和開發商利潤。其中前兩項是政府收的,后兩項是開發商收的。至于這里面的占比,具體不同地塊、不同時期、不同城市各不相同,但要降房價,無非就是從這四個部分里面來降。我們來一一分析。

          第一是土地款,F在我們講地方政府的土地財政,其實主要的來源就是賣地的收入,F在的一二線城市賣地瘋狂,土地收入很大,地價很貴,這里面可以調節的空間就很大了。

          比如杭州的2022年首次土拍于4月25日正式出讓,此次土拍共涉及60宗地塊,總面積3849畝,總起價約797.58億元,最終除了一宗地流拍外,總共攬金826.75億元,每平米約合3.3萬元。

          4月29日,深圳也舉行年內首次集中出讓住宅用地,8宗地塊全部成功出讓?偼恋孛娣e約32.11公頃,總起始價約168.11億元,成交地價總額193.3億元,每平米約合6萬元。

          呵呵,大家知道杭州、深圳的房子為什么貴了吧!這么高的土地款,再加上建安成本、稅費,以及開發商的利潤,最后才是消費者購買的成本。很多一線城市新拍地的房價,土地成本占到了70%以上。所以一線城市要降房價,首先還得先從土地款開始降。

          當然,也不是所有的城市賣地都能賣這么高,例子很多,比如一些萎縮型的城市,賣地早已經沒有人要了,這個時候掛牌的土地其實也相當低。

          還有一些開發商,早期拿了很低的價格,捂在手中一直不開發,等個幾年,等周邊房價都上去了,要么賣一部分地,要么自己開發一點,余下的地繼續留著,坐等升值。干得最成功的還要屬李嘉誠。

          降房價是個偽命題?
          講完了土地款,第二部分就是稅費了。
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          關鍵詞: / 房價 / 
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